Hotelfinanzierungen in Zeiten von Corona

Die Auswirkungen von COVID-19 zeigen sich in rasanter Geschwindigkeit Welt- und Industrieweit. Wir zeigen nachfolgend eine typische Auswahl von Fragen auf, die wir derzeit mit Darlehensnehmern und Darlehensgebern im Zusammenhang mit Hotelfinanzierungen in Deutschland besprechen.


Unsere Experten beantworten Ihre Fragen in diesem FAQ.

1. Gilt die neue Regelung im Gesetz zur Abmilderung der Folgen von COVID-19 vom 27.3.2020 (nachfolgend COVID-19 Gesetz), dass Zahlungen unter Kreditverträgen für drei Monate gestundet werden auch für Hotelfinanzierungen?

Diese Regelung gilt zunächst nur für Verbraucherkreditverträge, auch wenn dies in früheren Entwürfen noch anders aussah. Doch enthält die aktuelle Fassung eine Verordnungsermächtigung für die Bundesregierung (mit Zustimmung des Bundestages), den „personellen Anwendungsbereich“ zu erweitern – also diese Reglung auch auf Kleinstunternehmen (Kleinstunternehmen sind Unternehmen mit bis zu neuen Beschäftigten und bis zu EUR 2 Mio. Umsatz im Jahr) und auf kleine und mittlere Unternehmen zu erstrecken. Das letzte Wort ist hier also noch nicht gesprochen. 

2. Welche grundsätzlichen Auswirkungen haben Hotelschließungen und ausbleibende Gäste auf Hotelfinanzierungen?

Eine Hotelbetreiberfinanzierung besteht meist aus einer Avallinie und einer Betriebsmittellinie, die in regelmäßigen Abständen als Rollover-Darlehen verrechnet bzw. im Hinblick auf noch zur Verfügung stehende Beträge neu gezogen werden kann. Wenn dem Hotelbetreiber aufgrund des Ausbleibens und der Stornierungen von Hotelgästen,- und teilweise auch staatlichen Verbote  - die Einnahmen fehlen, hat dies Auswirkungen auf EBITDA und Cashflow. Diese sind nicht nur bei der Bedienung des Darlehens, sondern auch für die Berechnung von EBITDA, Cashflow basierten Finanzkennzahlen (Financial Covenants) von Bedeutung.

Bei einer Hotelimmobilienfinanzierung (im Betreibermodell) ist der wesentliche Faktor, dass die Einnahmen aus Vermietung ganz oder teilweise wegfallen und somit die Mittel fehlen, um die Kreditraten zu bedienen. Die fehlenden Nettomieteinnahmen machen sich auch bei der Berechnung der Financial Covenants bemerkbar. Ein Bruch der Financial Covenants kann dazu führen, dass der Darlehensnehmer eine Heilung veranlassen muss, weil andernfalls ein Kündigungsgrund vorliegt. 

3. Was kann der Darlehensnehmer zur Abmilderung der Effekte von COVID-19 auf die Einhaltung der Financial Covenants tun?

Wir empfehlen dem Darlehensnehmer zu prüfen, ob er anhand der im Vertrag spezifisch geregelten Berechnungsgrundlagen der Finanzkennzahlen alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten berücksichtigt hat, die zu einer Verbesserung der Finanzkennzahlen führen können bzw. ob der Darlehensvertrag Regelungen zur Heilung von Brüchen der Finanzkennzahlen enthält.

Darlehensverträge enthalten häufig individuell ausformulierte Parameter zur Berechnung der Financial Covenants. So können EBITDA Definitionen die Möglichkeit von sogenannten add-backs (Hinzurechnungen) bestimmter Posten (wie etwa „außergewöhnliche Aufwendungen“ oder (in selten Fällen) sogar Versicherungsleistungen aus Betriebsunterbrechungsversicherungen) enthalten und so durch Hinzurechnung dieser Werte zu einer Verbesserung EBITDA-basierter Finanzkennzahlen führen können.

In dem Zusammenhang stellen sich eine Reihe von Nachfolgefragen, die sorgfältig geprüft werden müssen: 

    • Stehen diese außergewöhnlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie? 
    • Gibt es einen EBITDA add-back bezüglich Leistungen aus Betriebsunterbrechungsversicherungen? Greift die Betriebsunterbrechungsversicherung wegen einer Schließung aufgrund von COVID-19? Muss die Versicherungsleistung tatsächlich erhalten werden, um in das EBITDA zurück gerechnet zu werden?

Steht dem Darhensnehmer das Instrument der Equity Cures zur Verfügung, ist weiter die Ausgestaltung dieses Konzepts zu prüfen:

    • Ist der Gesellschafter des Darlehensnehmers / Sponsor bereit, Mittel in Form von (subordinierten) Gesellschafterdarlehen oder Kapitalmaßnahmen zur Verfügung zu stellen? 
    • Wieviele Equity Cures sind während der Vertragslaufzeit möglich und wie werden sie auf die Financial Covenants angerechnet?
    • Müssen vorzeitige Tilgungen aus dem Equity Cure geleistet werden?
    • Ist die Höhe der Equity Cure Beträge gekappt?
    • Ist es vorzugswürdig, außerhalb des Equity Cures Kapitalmaßnahmen zu treffen?

4. Was sollte der Darlehensnehmer bezüglich der Einhaltung von Auflagen des Darlehensvertrages beachten, die die Vermietung des Objektes betreffen? Ändert sich etwas durch das COVID-19 Gesetz?

Soweit es sich um die Finanzierung der Immobilie handelt, wird der Darlehensvertrag typischerweise Auflagen bezüglich der Vermietung der Immobilie an den Betreiber bzw. den betreffenden Mietverträgen enthalten.  So kann im Einzelfall vereinbart sein, dass der Darlehensnehmer in seiner Eigenschaft als Vermieter der finanzierten Immobilie, über seine Rechte im Zusammenhang mit dem Mietvertrag nicht ohne Zustimmung des Darlehensgebers verfügen, insbesondere nicht auf die Ausübung seiner Rechte verzichten darf oder Mietvertragsänderungen vereinbaren darf, die diesem Effekt gleichzusetzen wären.

Wir erwarten nicht, dass Darlehensgeber aus dem im COVID-19 Gesetz gesetzlich statuierten Kündigungsverbot von Mietverträgen darlehensvertraglichen Rechtsfolgen gegen den Darlehensnehmer als Vermieter herleiten können, da sich der Vermieter durch Nichtkündigung des Mietverhältnisses im Falle von Zahlungsausfällen im Einklang mit bestehendem Recht verhalten würde. Da es sich um eine Gesetzesänderung handelt dürften entgegengesetzte Vertragsbestimmungen sanktionslos bleiben. 

Etwas anderes gilt z.B. bei Stundungen der Miete oder der Kündigung des Mietverhältnisses aus anderen Gründen:  Da die Pflicht zur Zahlung der Miete sowie die das Recht zur Kündigung aus anderen Gründen weiter bestehen, würden darlehensvertragliche Auflagen, wonach eine Stundung der Miete verboten oder zustimmmungspflichtig ist, weiterhin gelten und Auflagenverletzungen von den Darlehensgebern entsprechend der vertraglich vereinbarten Rechtsfolgen sanktioniert werden können. 

5. Was sind die vertraglichen Folgen des Bruchs von Financial Covenants und anderer Auflagen?

Die vertraglich geregelten Rechtsolgen von Vertragsverletzungen sind für den Darlehensnehmer unangenehm und können eine bereits angespannte Liquiditätslage deutlich verschlechtern, wenn nicht auch zu einer Insolvenz des Darlehensnehmers führen: 

    • Eine Vertragsverletzung bzw. der Eintritt eines (potentiellen) Kündigungsgrundes kann einen Ziehungsstopp verfügbarer Kreditfazilitäten auslösen, wonach der Darlehensgeber die Auszahlung noch nicht gezogener Darlehen verweigern kann.  Macht der Darlehensgeber hiervon Gebrauch, wird dem Darlehensnehmer Zugang zu benötigter Liquidität abgeschnitten.
    • Revolvierende (Betriebsmittel)Kreditlinien werden häufig bargeldlos in die neue Zinsperiode „herübergerollt“ (Rollover). Spätestens mit Vorliegen eines Kündigungsgrundes kann ein Rollover Stop ausgelöst werden und der Darlehensgeber die Rückzahlung der gezogenen Linie fordern.  Möglicherweise steht dem Darlehensnehmer jedoch nicht ausreichend Liquidität zur Verfügung, diesen Rückzahlungsanspruch zu befriedigen.  Anzumerken ist, dass Betriebsmittellinien bei reinen Immobilienfinanzierung nur selten relevant sind, ggf. aber ein Element der Hotelbetreiberfinanzierung sein können. 
    • Die Bank kann ggf. die Barunterlegung etwaig vom Darlehensnehmer beauftragter Mietavale fordern.
    • Vertragsverletzungen können Erhöhungen der Marge bzw. zur Verpflichtung zu Zahlung von „Strafzinsen“ und damit einer Verteuerung der Darlehenskosten führen.
    • Solange eine Vertragsverletzung fortbesteht hat der Darlehensgeber ggf. das Recht, seine Forderungen gegen den Darlehensnehmer bzw. auch die Verpflichtung zur Darlehensauszahlung per Abtretung oder Vertragsübernahme an einen neuen Gläubiger zu übertragen ohne dass dies der Zustimmung des Darlehensnehmers bedürfte. Dies kann dazu führen, dass das Engagement z.B. an Hedge Funds oder „Loan-to-Own“ Investoren weiterübertragen werden kann und dem Darlehensnehmer in einer angespannten wirtschaftlichen Situation neue Verhandlungspartner gegenüberstehen. Wir empfehlen eine sorgfältige Prüfung der Übertragungsklauseln im Darlehensvertrag für den Fall, dass der Darlehensgeber sein Darlehen weiter übertragen möchte, unter welchen Voraussetzungen Darlehensgeber ohne Zustimmungserfordernis übertragen dürfen und ob der Kreis potentieller Übernehmer vertraglich beschränkt ist. Zu beachten ist, dass der Darlehensgeber ggf. auch die Möglichkeit hat, im Wege der Unterbeteiligung sein Risiko uns seine Stimmrechte im Konsortium zu transferieren. 
    • Als Ultima Ratio kann dem Darlehensgeber das Recht zur Kündigung des Darlehensvertrags und sofortigen Fälligstellung sowie das Recht zur Verwertung der Sicherheiten zur Verfügung stehen.

6. Können Darlehensgeber nun kündigen und Sicherheiten verwerten?

Grundsätzlich wird durch die neue Gesetzgebung eine Kreditkündigung bei Kreditnehmern, die keine Verbraucher sind, nicht ausgeschlossen.  Neben einer Covenant-Verletzung kommt grundsätzlich auch das Vorliegen einer wesentlichen wirtschaftlichen Verschlechterung als Kündigungsgrund in Betracht. Das gesetzliche Leitbild, der § 490 Abs. 1 BGB, setzt für eine außerordentliche Darlehenskündigung voraus, dass in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird. Eine reine Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage ist dafür also nicht ausreichend, insbesondere dann nicht, wenn die anfallenden Zahlungen noch geleistet werden können. Immer wieder wird gegenwärtig auch diskutiert, ob ein MAC (Material Adverse Change =wesentliche nachteilige Änderung) eingetreten ist, der ebenfalls zur Kündigung berechtigen könnte. Zunächst kommt es dabei auf die genaue Formulierung der MAC-Klausel im Kreditvertrag an, denn die MAC-Klauseln sind nicht in allen Verträgen gleich formuliert. In jedem Fall wird man eine gewisse Schwere und Dauer der Auswirkungen voraussetzen müssen, die wohl nach wenigen Wochen noch nicht vorliegen dürfte (ebenso wie eine Neubewertung des Marktwertes der Immobilie). Es wurden auch zahlreiche Hilfsprogramme gestartet, die im Einzelfall der Störung entgegenwirken können, deren Effekt im Einzelnen häufig noch nicht berücksichtigt werden kann. 

7. Welche Handlungsoptionen hat der Darlehensnehmer?

Wir empfehlen Darlehensnehmern aktiv in die Diskussion mit ihren Finanzierern zu treten, wenn sich nach Prüfung des Vertrages ein Verstoß von Finanzkennzahlen oder sonstiger Auflagen abzeichnet, um bereits getroffene und geplante Maßnahmen zu erörtern und einen interessensgerechten Ausgleich für die Folgen der COVID-19 Krise zu finden.

Mit Blick auf eine Fortführung des Darlehensverhältnisses wären unseres Erachtens u.a. folgende Überlegungen bezüglich einer Anpassung des Darlehensvertrages bzw. einem Waiver interessant:

    • Die vertragliche Stundung von Zins und Tilgung könnte vereinbart werden. Zu beachten ist hier, dass als Rechtsfolge der Stundung keine Sekundäransprüche des Darlehensgeber entstehen würden und zudem die einschlägige Rechtsprechung bezüglich Sanierungskrediten berücksichtigt werden muss (ob Stundungen allerdings von den Privilegierungen des COVID-19 Gesetzes für „fresh money“ profitieren, ist im Einzelfall allerdings zu prüfen).  Alternativ könnte daher ein Moratorium in Betracht kommen.
    • Flankierend zu einer Stundung oder einem Moratorium sollten der Verzicht (Waiver) von Kündigungsrechten wegen Zahlungsverzugs und wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse und ggf. auch eine Verlängerung Vertragslaufzeit erörtert werden, da die Stundung sonst bei Weiterbestehen der entsprechenden Kündigungsgründe leerlaufen würde.  In dem Zusammenhang wäre ggf. auch über eine Verlängerung der Vertragslaufzeit nachzudenken, da nach Auslauf der Stundungsfrist die Zahlungsansprüche des Darlehensgebers sofort fällig werden und der Darlehensnehmer durch Zahlung der gestundeten und regulär fällig werdenden Beträge doppelt belastet würde. Auch bezüglich der Vertragsverlängerung ist die einschlägige Rechtsprechung bezüglich Sanierungskrediten zu berücksichtigen (ob Vertragsverlängerungen allerdings von den Privilegierungen des COVID-19 Gesetzes für „fresh money“ profitieren, ist im Einzelfall allerdings zu prüfen).
    • Sollten noch offene Kreditlinien oder Tranchen zur Verfügung stehen, ist die Erlaubnis weiterer Ziehungen zu besprechen, um dem Darlehensnehmer Zugang zu Liquidität und die Einhaltung seiner Verpflichtung gegenüber sein Vertragspartner zu ermöglichen (z.B., wenn der Kaufpreis für den Erwerb einer Immobilie fällig wird).
    • Sind Finanzkennzahlen gebrochen oder steht ein Bruch bevor, wäre über folgende Maßnahmen nachzudenken: Aussetzen der anstehenden Testings der Financial Covenants (Covenant Holiday), Erhöhung des Headrooms der Financial Covenants unter Beibehaltung des esting Turnus und ggf. eine Verlängerung der Frist zur Vorlage von Jahresabschlüssen oder Quartalsabschlüssen
    • Sollte der Darlehensvertrag die Aufnahme von Gesellschafterdarlehen nicht oder nur in begrenztem Umfang gestatten und besteht die Aussicht auf die Zuführung neuer Liquidität durch Gesellschafter, wäre mit den Finanzierung die Erlaubnis weiterer Gesellschafterdarlehen zu besprechen. Das COVID-19 Gesetz sieht eine Privilegierung der Rückgewähr von Gesellschafterdarlehen bis zum 30.9.2023 und eine Suspension des insolvenzrechtlichen Nachrangs bei neuen Gesellschafterdarlehen vor.  Darlehensgeber fordern regelmäßig eine Subordination der Rückzahlungsansprüche unter Gesellschafterdarlehen gegenüber ihren Rückzahlungsansprüchen aus der Hotelfinanzierung. In Gesellschafterdarlehensdokumentation bzw. etwaigen Gläubigervereinbarungen mit den Banken ist darauf zu achten, dass im Zusammenhang mit der Subordinierung des Gesellschafterdarlehens kein insolvenzrechtlicher Nachrang vorgesehen ist, um nicht die Privilegierung durch das COVID-19 Gesetz zu überschreiben.
    • Bezüglich einer Inanspruchnahme von COVID-19 Hilfspaketen (z.B. KfW-Darlehen, Staatshilfen oder Steuerstundungen) ist die Zulässigkeit solcher Maßnahmen unter dem Darlehensvertrag zu prüfen bezüglich etwaig entgegenstehender Auflagen oder Kündigungsgründe.


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