Hotelmietverträge: Risiken im Insolvenzfall bei Mietstundung wegen Corona

Ak­tu­ell dis­ku­tier­te Kom­pro­mis­se

Sämt­li­chen Vor­schlä­gen zu­grun­de liegt das An­lie­gen der Mie­ter, für die kom­men­de Zeit (ak­tu­ell wer­den über­wie­gend zwei bis sechs Mo­na­te dis­ku­tiert) zu­nächst kei­ne oder nicht die voll­stän­di­ge Mie­te zu zah­len. Der am 25.03.2020 im Bun­des­tag ver­ab­schie­de­te Ent­wurf des Ge­set­zes zur Ab­mil­de­rung der Fol­gen der CO­VID-19-Pan­de­mie im Zi­vil-, In­sol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht sieht zwar vor, dass Ver­mie­ter we­gen Nicht­zah­lung der Mie­te in­fol­ge von Aus­wir­kun­gen des Co­ro­na Vi­rus, wel­che im Zeit­raum vom 01.04. bis 30.06.2020 fäl­lig wird, nicht kün­di­gen kön­nen. Die Pflicht zur Zah­lung der Mie­te be­steht aber un­ab­hän­gig da­von wei­ter­hin fort (die Mie­te ist al­so nicht kraft Ge­set­zes ge­stun­det). Zahlt der Mie­ter die Mie­te al­so oh­ne ei­ne Stun­dungs­ver­ein­ba­rung mit dem Ver­mie­ter nicht, ge­rät er mit der Miet­zah­lung in Ver­zug und schul­det Ver­zugs­zin­sen in Hö­he von 9%-Punk­ten über dem ge­setz­li­chen Ba­sis­zins­satz (ak­tu­ell al­so 8,12%).

Ei­ni­ge Mie­ter möch­ten di­rekt ei­nen Er­lass der Mie­te für die be­trof­fe­nen Mo­na­te er­zie­len. Dies stößt bei den Ver­mie­tern über­wie­gend je­doch nicht auf Zu­stim­mung, weil hier­durch die Ri­si­ko­ver­tei­lung zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter für die ak­tu­el­le Si­tua­ti­on voll­stän­dig auf den Ver­mie­ter ver­la­gert wür­de. Vor­ge­schla­gen wer­den da­her auch Kom­pro­mis­se, wie ein an­tei­li­ger Er­lass der Mie­te (z.B. 50%).

Häu­fi­ger noch ist der Vor­schlag, die Mie­te für die kom­men­den Mo­na­te zu stun­den. Die Lö­sungs­an­sät­ze für ei­ne Kom­pen­sa­ti­on der ge­stun­de­ten Mie­te sind viel­fäl­tig:

• Häu­figs­ter ge­gen­wär­tig zu er­ken­nen­der An­satz ist die Ver­ein­ba­rung ei­ner Nach­zah­lung der ge­stun­de­ten Mie­te zu ei­nem spä­te­ren Zeit­punkt. Die Fris­ten für die Nach­zah­lung rei­chen von der ge­sam­ten Rest­lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges bis hin zu ei­ner Nach­zah­lung noch in 2020. Die über­wie­gen­de Zahl der Ver­mie­ter ver­zich­tet auf ei­ne Ver­zin­sung der ge­stun­de­ten Mie­te, zu­min­dest wenn die Rück­zah­lung in­ner­halb ei­nes eher kur­zen Zeit­raums er­folgt (ein bis zwei Jah­re).
• Al­ter­na­tiv wur­de vor­ge­schla­gen, zu­sätz­lich zu der bis­he­ri­gen Fest­mie­te für die Zu­kunft ei­ne Um­satz- oder Ge­winn­miet­kom­po­nen­te in den Ver­trag auf­zu­neh­men. Die­se wird eben­falls in ver­schie­de­nen Va­ri­an­ten ver­ein­bart – für die ge­sam­te Rest­lauf­zeit des Ver­tra­ges, nur für ei­nen be­grenz­ten Zeit­raum oder bis zu­sätz­li­che Zah­lun­gen in Hö­he der ge­stun­de­ten Mie­te (ge­ge­be­nen­falls zu­züg­lich von Zin­sen) an den Ver­mie­ter ge­leis­tet wur­den.
• Auch dis­ku­tiert wird die Mög­lich­keit, die Fest­lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges zu ver­län­gern, um die ge­stun­de­te Mie­te fak­tisch wäh­rend der Ver­län­ge­rungs­pe­ri­ode zu­rück zu zah­len. Die Va­ri­an­te wird auch im Zu­sam­men­hang mit ei­nem Er­lass der Mie­te vor­ge­schla­gen. Im Fall der Stun­dung han­delt es sich si­cher­lich um ei­ne sehr abs­trak­te Mög­lich­keit der Nach­zah­lung, bei der es um die fi­nan­zi­el­le Be­wer­tung der Vor­tei­le ei­ner mög­li­chen Ver­trags­ver­län­ge­rung auf Ver­mie­ter­sei­te geht (da ei­ne Zah­lung zu­sätz­lich zur ver­ein­bar­ten Fest­mie­te fak­tisch nicht er­folgt).
• Ei­ne wei­te­re an­ge­bo­te­ne Op­ti­on zur Kom­pen­sa­ti­on ge­stun­de­ter Mie­ten (oder zu­min­dest Tei­len da­von) sind au­ßer­or­dent­li­che In­de­xie­run­gen der ver­ein­bar­ten Mie­te zu vor­ge­zo­ge­nen Zeit­punk­ten oder über die ver­trag­lich be­reits ver­ein­bar­te In­de­xie­rung hin­aus. Ab­hän­gig vom kon­kre­ten In­halt ei­ner sol­chen Ver­ein­ba­rung ba­sie­ren die Chan­cen ei­ner sol­chen Ver­ein­ba­rung auf Ver­mie­ter­sei­te auf ei­ner Pro­gno­se, da ei­ne ga­ran­tier­te Mehr­zah­lung in Hö­he der ge­stun­de­ten Mie­te nicht zwin­gend ist.

Für bei­de Miet­ver­trags­par­tei­en liegt der Vor­teil ei­ner ein­ver­nehm­li­chen Re­ge­lung in der da­durch zu er­lan­gen­den Rechts­si­cher­heit. Der Mie­ter schiebt nicht un­ab­ge­spro­chen die Miet­rück­stän­de vor sich her, auf wel­che Zin­sen auf­lau­fen, die aber schnellst­mög­lich zu­rück­zu­zah­len sind. Der Ver­mie­ter hat Pla­nungs­si­cher­heit, wie und zu wel­chem Zeit­punkt die nicht ge­zahl­ten Mie­ten vom Mie­ter an ihn zu­rück­ge­zahlt wer­den. Dies ist ins­be­son­de­re wich­tig, weil der Ver­mie­ter re­gel­mä­ßig ei­ne Fi­nan­zie­rung zu be­die­nen hat, wel­che auch nach der nun an­ste­hen­den Än­de­rung der Rechts­la­ge, zu­rück­zu­füh­ren ist, weil hier­für kein Kün­di­gungs­schutz oder ei­ne Stun­dung vor­ge­se­hen ist (aus­ge­nom­men bei Ver­brau­cher­dar­le­hens­ver­trä­gen).

In­sol­venz­recht­li­che As­pek­te

Der Bun­des­tag hat im Rah­men des Ge­set­zes zur Ab­mil­de­rung der Fol­gen der CO­VID-19-Pan­de­mie zu­dem den be­reits am 16.03.2020 an­ge­kün­dig­ten Ent­wurf des Ge­set­zes zur vor­über­ge­hen­den Aus­set­zung der In­sol­venz­an­trags­pflicht und zur Be­gren­zung der Or­gan­haf­tung bei ei­ner durch die CO­VID-19-Pan­de­mie be­ding­ten In­sol­venz (CO­VInsAG) be­schlos­sen. Dar­in ist ins­be­son­de­re ei­ne Re­ge­lung zur Aus­set­zung der In­sol­venz­an­trags­pflicht bis zum 30.09.2020 (Aus­set­zungs­zeit­raum) ent­hal­ten, um von der Co­ro­na-Pan­de­mie ge­schä­dig­ten Un­ter­neh­men mehr Zeit für die Er­lan­gung staat­li­cher Hil­fen und zur Um­set­zung wei­te­rer Sa­nie­rungs­maß­nah­men zu ver­schaf­fen. Nach dem CO­VInsAG greift die Aus­set­zung der In­sol­venz­an­trags­pflicht bis zum 30.09.2020 nur dann nicht, wenn die In­sol­venz­rei­fe nicht auf den Fol­gen der Co­vid-19-Pan­de­mie be­ruht oder kei­ne Aus­sich­ten auf Be­sei­ti­gung der be­ste­hen­den Zah­lungs­un­fä­hig­keit be­ste­hen. Für Schuld­ner, die am 31.12.2019 noch nicht zah­lungs­un­fä­hig wa­ren, wird ver­mu­tet, dass die In­sol­venz­rei­fe des Schuld­ners auf den Aus­wir­kun­gen der Pan­de­mie be­ruht und Aus­sich­ten auf die Be­sei­ti­gung sei­ner Zah­lungs­un­fä­hig­keit be­ste­hen.

Fer­ner soll den Un­si­cher­hei­ten und Hemm­nis­sen der Gläu­bi­ger, die nor­ma­ler­wei­se bei der Fort­füh­rung der Ge­schäfts­be­zie­hun­gen mit dem Schuld­ner be­ste­hen, mit ent­spre­chen­den Lo­cke­run­gen der ein­schlä­gi­gen In­sol­venz­an­fech­tungs­nor­men be­geg­net wer­den. So wer­den wäh­rend des Aus­set­zungs­zeit­raums vor­ge­nom­me­ne kon­gru­en­te so­wie be­stimm­te in­kon­gru­en­te De­ckungs­hand­lun­gen (z.B. Leis­tun­gen nach der Ver­kür­zung von Zah­lungs­zie­len oder die Ge­wäh­rung von Zah­lungs­er­leich­te­run­gen wie Stun­dun­gen) von der An­fech­tung aus­ge­nom­men, so­fern der Gläu­bi­ger nicht po­si­tiv wuss­te, dass die Sa­nie­rungs- und Fi­nan­zie­rungs­be­mü­hun­gen des Schuld­ners nicht zur Be­sei­ti­gung ei­ner ein­ge­tre­te­nen Zah­lungs­un­fä­hig­keit ge­eig­net ge­we­sen sind. Zu­dem ist die An­fech­tung der Rück­zah­lung ei­nes im Aus­set­zungs­zeit­raum neu ge­währ­ten Kre­dits bis zum 30.09.2023 von der In­sol­venz­an­fech­tung aus­ge­schlos­sen. Hier­un­ter fal­len eben­falls Wa­ren­kre­di­te und an­de­re For­men der Leis­tungs­er­brin­gung, wes­halb gu­te Ar­gu­men­te da­für spre­chen, dass auch die Stun­dung als Kre­dit­ge­wäh­rung im Sin­ne der Vor­schrift ver­stan­den wer­den kann.

Die­se Maß­nah­men sind sehr zu be­grü­ßen und wer­den hof­fent­lich bei vie­len Un­ter­neh­men zur Ent­span­nung ih­rer Si­tua­ti­on bei­tra­gen.

Auch nach In­kraft­tre­ten des CO­VInsAG soll­te der Mie­ter al­ler­dings bei der Ge­stal­tung sei­ner An­fra­ge zur Miet­stun­dung an den Ver­mie­ter auf die Dar­stel­lung sei­ner der­zei­ti­gen fi­nan­zi­el­len Si­tua­ti­on ach­ten. Schnell wer­den hier For­mu­lie­run­gen ge­wählt, die auf ei­ne be­reits schon län­ger be­ste­hen­de Zah­lungs­un­fä­hig­keit des Schuld­ners schlie­ßen las­sen. Un­ab­hän­gig da­von, ob Zah­lungs­un­fä­hig­keit be­reits (län­ger) vor­liegt oder nicht, dürf­te es da­her im In­ter­es­se des Schuld­ners sein, im Rah­men des An­schrei­bens an den Ver­mie­ter so­wie in der nach­fol­gen­den ver­trag­li­chen Re­ge­lung zu do­ku­men­tie­ren, dass et­wai­ge Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten des Schuld­ners auf den Aus­wir­kun­gen der Co­ro­na-Pan­de­mie be­ru­hen.

Zu­dem ist dem Mie­ter zu emp­feh­len, Lö­sun­gen, die ei­nen (teil­wei­sen) Er­lass der Miet­zin­sen vor­se­hen, stets im Hin­blick auf steu­er­li­che Nach­tei­le zu prü­fen.

Aus Sicht des Ver­mie­ters ist eben­falls dar­auf zu ach­ten, dass die ge­wähl­te Ge­stal­tung von Miet­stun­dungs­ver­ein­ba­run­gen und ins­be­son­de­re de­ren For­mu­lie­rung kei­ne In­sol­venz­an­fech­tungs­ri­si­ken für den Fall der spä­te­ren In­sol­venz des Mie­ters be­grün­den. Zu­nächst ist auch für den Ver­mie­ter re­le­vant, dass die For­mu­lie­rung der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung zwi­schen ihm und dem Mie­ter nicht den Ein­druck er­weckt, dass der Schuld­ner un­ab­hän­gig von der Pan­de­mie oder be­reits vor des­sen Aus­brei­tung, ins­be­son­de­re nicht vor dem 31.12.2019, in­sol­vent ge­we­sen ist und der Ver­mie­ter hier­von wuss­te. Denn in die­sem Fall ent­fie­le der Aus­schluss der An­fecht­bar­keit.

Im Hin­blick auf Stun­dungs­re­ge­lun­gen dürf­ten Ver­mie­ter an­sons­ten auch nach Ab­lauf des Aus­set­zungs­zeit­raums von der Lo­cke­rung der An­fech­tungs­re­ge­lun­gen be­züg­lich der Rück­zah­lung von im Aus­set­zungs­zeit­raum ge­währ­ten Kre­di­ten pro­fi­tie­ren. Denn es spre­chen gu­te Ar­gu­men­te da­für, dass die Stun­dung von Miet­zah­lun­gen als Kre­dit­ver­ga­be im Sin­ne der Neu­re­ge­lun­gen zu ver­ste­hen ist und da­mit Miet­nach­zah­lun­gen bis zum 30.09.2023 an­fech­tungs­frei mög­lich sind.

Im Hin­blick auf die wei­te­ren vor­ge­schla­ge­nen Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten ist an­zu­ra­ten, spä­tes­tens mit Ab­lauf des Aus­set­zungs­zeit­raums zu­nächst ei­ne er­neu­te Ri­si­ko­prü­fung im Hin­blick auf die fi­nan­zi­el­le Si­tua­ti­on des Schuld­ners durch­zu­füh­ren. Ist das Miet­ver­hält­nis als Bar­ge­schäft aus­ge­stal­tet, al­so er­folgt die Miet­zah­lung un­mit­tel­bar auf die Ge­brauchs­über­las­sung des Miet­ge­gen­stands bzw. nach Fäl­lig­keit des Miet­zins­an­spruchs, dürf­te dies ver­blei­ben­de An­fech­tungs­ri­si­ken oh­ne­hin er­heb­lich min­dern. Ins­be­son­de­re das oben dar­ge­stell­te In­de­xie­rungs­mo­dell bzw. die Lö­sung der Amor­ti­sie­rung ent­gan­ge­ner Miet­zin­sen über ei­ne Ver­län­ge­rung der Ver­trags­lauf­zeit hät­ten den Vor­teil, dass sie als Bar­ge­schäft aus­ge­stal­tet wer­den kön­nen.

Fa­zit

Bis­her ist im Markt ein gro­ßes Ver­ständ­nis der Ver­mie­ter für die Si­tua­ti­on der Be­trei­ber er­kenn­bar. Die Par­tei­en er­ar­bei­ten ge­mein­sam Lö­sungs­an­sät­ze, die für bei­de Par­tei­en trag­bar sind und be­sin­nen sich dar­auf, dass Ho­tel­miet­ver­trä­ge ei­ne lang­jäh­ri­ge Part­ner­schaft be­grün­den, die bei­den Par­tei­en ein Über­le­ben er­mög­li­chen sol­len. Bei der Aus­ar­bei­tung sol­cher Ver­ein­ba­run­gen sind ei­ni­ge recht­li­che Rah­men­be­din­gun­gen des In­sol­venz­rechts so­wie des Zi­vil­rechts (z.B. das Schrift­for­mer­for­der­nis) zu be­ach­ten. Eben­falls be­rück­sich­ti­gen soll­ten bei­de Par­tei­en au­ßer­dem et­waig be­ste­hen­de Fi­nan­zie­rungs­ver­trä­ge, die oft­mals Vor­ga­ben für Stun­dungs­ver­ein­ba­run­gen be­züg­lich ge­schul­de­ter Zah­lun­gen (Be­trei­ber­sei­te) oder ab­ge­tre­te­ner (Miet-)For­de­run­gen (Ei­gen­tü­mer­sei­te) ent­hal­ten.

Ne­ben der Fra­ge der Aus­set­zung oder Stun­dung der Mie­te stel­len sich im Zu­sam­men­hang mit dem Co­ro­na Vi­rus auch wei­te­re recht­li­che Fra­gen für Be­trei­ber und Ei­gen­tü­mer, wie zum Bei­spiel Aus­wir­kun­gen auf die Pflicht zur Miet­zah­lung bzw. die Mög­lich­keit zur Min­de­rung, das Recht zur Ein­stel­lung des Be­trie­bes, und die Ein­ord­nung des Co­ro­na Vi­rus als „hö­he­re Ge­walt“. Se­hen Sie hier­zu auch un­se­re wei­te­ren Blog-Bei­trä­ge so­wie die FAQ aus un­se­ren We­bi­na­ren vom 24. und 25.03.2020.

Verfasst von Dr Susann Brackmann.