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Projektentwicklung – Transaktionen im Bestand und Forward Deals

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Transaktionen im Bestand und Forward Deals

Ein­lei­tung

Seit der Er­ho­lung der Fi­nanz­märk­te nach der Fi­nanz­kri­se 2008 und dank nach­hal­tig nied­ri­gem Zins­ni­veau be­fin­den sich die Im­mo­bi­li­en­märk­te in ei­ner be­reits län­ge­re Zeit an­dau­ern­den Auf­wärts­be­we­gung. Nach wie vor wird er­war­tet, dass sich die Ent­wick­lung der Im­mo­bi­li­en­märk­te wei­ter fort­setzt und die Im­mo­bi­lie ein be­lieb­tes An­la­ge-As­set für na­tio­na­le und in­ter­na­tio­na­le In­ves­to­ren bleibt. Auf­grund der ho­hen Nach­fra­ge wer­den Be­stands­im­mo­bi­li­en in der Re­gel in Bie­ter­ver­fah­ren, im­mer kür­ze­ren Trans­ak­ti­ons­zeit­räu­men und häu­fig un­ter Aus­schluss jed­we­der Ge­währ­leis­tung ver­kauft. Ähn­li­che Ri­si­ko­ver­schie­bun­gen sind bei Pro­jekt­ent­wick­lungs­im­mo­bi­li­en, die im­mer frü­her ver­kauft wer­den, zu be­ob­ach­ten. So­wohl Ver­käu­fer als auch An­le­ger stellt dies vor be­son­de­re Her­aus­for­de­run­gen. Ei­ner­seits wol­len sich die An­le­ger ein hoch­wer­ti­ges Pro­dukt früh­zei­tig si­chern, an­de­rer­seits müs­sen Pro­jekt­ent­wick­ler die ent­spre­chen­den Ri­si­ken ab­bil­den und Me­cha­nis­men fin­den, im Bau­pro­zess die not­wen­di­ge Fle­xi­bi­li­tät zu be­hal­ten. Der nach­fol­gen­de Bei­trag soll ei­nen Über­blick über die un­ter­schied­li­chen Struk­tu­ren und Ent­wick­lun­gen bei Trans­ak­tio­nen und ins­be­son­de­re bei For­ward Deals ge­ben.

Struk­tu­ren der Trans­ak­tio­nen

All­ge­mein

Bei den Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen wird all­ge­mein zwi­schen As­set- und Sha­re-Deals so­wie zwi­schen Trans­ak­tio­nen mit Be­stands­im­mo­bi­li­en und – be­zo­gen auf Pro­jekt­ent­wick­lun­gen – For­ward-Deals un­ter­schie­den. In­ner­halb der For­ward-Deals un­ter­schei­det man zwi­schen den ein­fa­chen For­ward-Deals und den For­ward-Fun­ding-Deals. So­wohl Trans­ak­tio­nen mit Be­stands­im­mo­bi­li­en als auch je­de Art von For­ward-Deal ist als As­set- oder Sha­re-Deal mög­lich.

As­set-Deal / Sha­re-Deal

Der As­set-Deal ist die klas­si­sche Form der Im­mo­bi­li­en­trans­ak­ti­on. Es wird ei­ne Im­mo­bi­lie – ent­we­der als Trans­ak­ti­on ei­ner Be­stands­im­mo­bi­lie oder in ei­ner Form des For­ward-Deals – vom Ei­gen­tü­mer an den Käu­fer als neu­en Ei­gen­tü­mer über­tra­gen. Un­ab­hän­gig von den sons­ti­gen Ver­mö­gens­ge­gen­stän­den, die der Ver­käu­fer ha­ben mag, geht nur das Ei­gen­tum an der ver­kauf­ten Im­mo­bi­lie auf den Käu­fer über.

Im Ge­gen­satz da­zu wird beim Sha­re-Deal die Ge­sell­schaft, die Ei­gen­tü­me­rin der Im­mo­bi­lie ist, in ih­rer Ge­samt­heit ver­kauft, wo­bei es sich da­bei um Per­so­nen- als auch um Ka­pi­tal­ge­sell­schaf­ten han­deln kann. Dies ist der Grund, wes­halb Im­mo­bi­li­en häu­fig in rei­nen Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten ge­hal­ten wer­den. Kauf­ge­gen­stand sind in die­sem Fall die An­tei­le (Sha­res) der Ge­sell­schaft. Der Käu­fer über­nimmt mit dem Wech­sel der Sha­res al­le Rech­te und Pflich­ten die­ser Ge­sell­schaft, d.h. nicht nur die Im­mo­bi­lie selbst.  Hier­zu zäh­len auch al­le sons­ti­gen ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen und steu­er­li­chen Ver­bind­lich­kei­ten, d.h. auch al­le nicht ver­jähr­ten For­de­run­gen aus der Ver­gan­gen­heit, noch be­ste­hen­de Ver­bind­lich­kei­ten aus der Bau­pha­se, die Aus­zah­lung von Ge­währ­leis­tungs­ein­be­hal­ten so­wie auch für die Steu­ern auf der Ge­sell­schafts­ebe­ne. Ins­be­son­de­re die la­ten­ten Steu­ern aus mit­un­ter er­heb­li­chen Buch­ge­win­nen bei Pro­jekt­ent­wick­lun­gen stel­len ein nicht zu un­ter­schät­zen­des, steu­er­li­ches Ri­si­ko v.a. bei For­ward-Deals im Sha­re-Deal dar.

Auch wenn die Grund­er­werb­steu­er und auch die No­tar­kos­ten beim Sha­re-Deal häu­fig nied­ri­ger sind als bei ei­nem As­set-Deal, sind die Ri­si­ken deut­lich hö­her. Im Rah­men der Due Di­li­gence müs­sen nicht nur die Im­mo­bi­lie, son­dern auch die sons­ti­gen recht­li­chen und steu­er­li­chen Ver­hält­nis­se der Ge­sell­schaft ge­prüft wer­den. Um die Grund­er­werb­steu­er zu spa­ren, darf der Käu­fer nach der­zei­ti­ger Ge­set­zes­la­ge – di­rekt oder in­di­rekt – nicht mehr als 95 % der An­tei­le an ei­ner Ob­jekt­ge­sell­schaft er­wer­ben. Der Ver­käu­fer muss auf die Dau­er von 5 Jah­ren mehr als 5 % der Ge­sell­schafts­an­tei­le be­hal­ten. Mit der Re­form des Grund­er­werb­steu­er­ge­set­zes, die im 1. Halb­jahr 2020 in Kraft tre­ten soll, än­dern sich die Hal­te­dau­er von 5 auf vor­aus­sicht­lich 10 Jah­re so­wie der Pro­zent­satz von 95 % auf 90 %; auch heu­te wird be­reits emp­foh­len, die­se Pro­zent­sät­ze zu be­ach­ten. Auch ist bei Sha­re-Deals mit hö­he­ren Due Di­li­gence Kos­ten so­wie Be­ra­tungs­kos­ten wäh­rend der Hal­te­dau­er der ver­blei­ben­den Sha­res beim Ver­käu­fer zu rech­nen. We­gen der beim For­ward-Deal in der Re­gel noch nicht ab­seh­ba­ren Ri­si­ken, die sich v.a. aus der Bau­pha­se für die Ge­sell­schaft er­ge­ben kön­nen, wird für For­ward-Deals in der Re­gel der As­set-Deal ge­wählt.

Be­stands­im­mo­bi­lie und For­ward Deal

Die ein­fachs­te Trans­ak­ti­ons­struk­tur ist der Kauf bzw. Ver­kauf ei­ner Be­stands­im­mo­bi­lie. Auch bei Im­mo­bi­li­en aus der Pro­jekt­ent­wick­lung her­aus ist der Ver­kauf als Be­stands­im­mo­bi­lie mög­lich. Vor­aus­set­zung ist le­dig­lich, dass die Pro­jekt­ent­wick­lung ab­ge­schlos­sen, das heißt die Im­mo­bi­lie her­ge­stellt und die Mie­ter ein­ge­zo­gen sind.

Zu be­ach­ten ist, dass mit der ho­hen Nach­fra­ge nach Be­stands­im­mo­bi­li­en bei zum Teil deut­lich ge­stie­ge­nen Kauf­prei­sen vor al­lem in gu­ten La­gen sich auch die Trans­ak­ti­ons­zeit­räu­me und die Be­reit­schaft der Ver­käu­fer, Ge­währ­leis­tun­gen zu ge­ben, ge­wan­delt hat. Wäh­rend noch vor ei­ni­gen Jah­ren aus­ge­wo­ge­ne Ge­währ­leis­tun­gen und Ga­ran­ti­en ver­käu­fer­seits ge­ge­ben und die Trans­ak­ti­on in an­ge­mes­se­nen Zeit­räu­men durch­ge­führt wur­den, ist zu be­ob­ach­ten, dass die Trans­ak­ti­ons­zeit­räu­me ge­strafft und der Ge­währ­leis­tungs- und Ga­ran­ti­en­ka­ta­log auf ein Mi­ni­mum be­schränkt wird. Ins­be­son­de­re ist die Be­reit­schaft, Ge­währ­leis­tun­gen auf die Bau­leis­tung und die Ge­bäu­de­sub­stanz zu ge­ben, deut­lich ge­sun­ken. Auch dies mag ei­ner der Grün­de sein, war­um auch in­sti­tu­tio­nel­le An­le­ger in­zwi­schen For­ward-Deals ak­zep­tie­ren.

Mit For­ward-Deal be­zeich­net man sol­che Trans­ak­tio­nen, bei de­nen die Im­mo­bi­li­en aus der Pro­jekt­ent­wick­lung her­aus vor Fer­tig­stel­lung, mit­un­ter so­gar vor Bau­rechts­schaf­fung oder vor Bau­be­ginn und/oder Ver­mie­tung er­wor­ben wer­den.

Un­ter­schei­dung zwi­schen For­ward-Deal und For­ward-Fun­ding-Deal

In­ner­halb der For­ward-Deals wird zwi­schen dem ein­fa­chen For­ward-Deal und dem For­ward-Fun­ding-Deal un­ter­schie­den. Wich­tigs­tes Un­ter­schei­dungs­kri­te­ri­um ist nicht der Ab­schluss des Kauf­ver­tra­ges – bei bei­den Ver­trags­ar­ten er­folgt der Kau­ver­trags­ab­schluss vor Fer­tig­stel­lung der Im­mo­bi­lie – son­dern der Zeit­punkt der Kauf­preis­zah­lung. So­weit bei Ab­schluss des Kauf­ver­tra­ges ei­ne Voll­ver­mie­tung noch nicht ge­ge­ben war, sind häu­fig Kon­stel­la­tio­nen zu fin­den, die ei­ne Kauf­preis­nach­bes­se­rung bei wei­te­rer Ver­mie­tung vor­se­hen.

Beim For­ward-Deal er­folgt kei­ne fi­nan­zi­el­le Be­tei­li­gung des Käu­fers an der Pro­jekt­ent­wick­lung. Viel­mehr er­fol­gen die Über­nah­me des Kauf­ob­jek­tes und die Kauf­preis­zah­lung erst nach Fer­tig­stel­lung und Ab­nah­me der Bau­leis­tung so­wie Ein­zug der Mie­ter und ers­ten vor­be­halts­lo­sen Miet­zah­lung.

Beim For­ward-Fun­ding-Deal hin­ge­gen be­tei­ligt sich der Käu­fer fi­nan­zi­ell an der Pro­jekt­ent­wick­lung in Form ei­ner ra­tier­li­chen Zah­lung des Kauf­prei­ses. In der Re­gel wird die ers­te Kauf­preis­ra­te – die so­ge­nann­te „Grund­stücks­ra­te“ – re­la­tiv früh, näm­lich nach Ein­tra­gung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung, Vor­la­ge der für die Pfand­frei­ma­chung er­for­der­li­chen Lö­schungs­be­wil­li­gun­gen so­wie Vor­la­ge der er­for­der­li­chen be­hörd­li­chen Ge­neh­mi­gun­gen und Vor­kaufs­rechts­ver­zichts­er­klä­run­gen fäl­lig. Da­nach er­folgt ei­ne Kauf­preis­zah­lung in Ra­ten je nach Bau­fort­schritt, le­dig­lich ei­ne Schluss­ra­te wird erst nach Über­nah­me des Kauf­ob­jek­tes und Ab­nah­me der Bau­leis­tung so­wie Ein­zug der Mie­ter ge­zahlt.

Ri­si­ko­al­lo­ka­tio­nen bei For­ward Deal

For­ward-Deals bie­ten Vor­tei­le und Ri­si­ken für bei­de Sei­ten. Der Ver­käu­fer hat in ei­nem sehr frü­hen Sta­di­um be­reits die Si­cher­heit, sein Pro­dukt ver­kauft zu ha­ben und kann sich da­mit die Fi­nan­zie­rung er­leich­tern. Pro­jekt­ent­wick­lun­gen neh­men meist meh­re­re Jah­re in An­spruch, in der sich Be­dar­fe und Nach­fra­ge auch än­dern kön­nen. Der Käu­fer hat die Mög­lich­keit, sich in ei­nem sehr frü­hen Sta­di­um ein In­ves­ti­ti­ons­pro­dukt zu si­chern und kann so­gar – je nach Zeit­punkt des Ab­schlus­ses des Kauf­ver­tra­ges – das Bau­soll über­wa­chen und ge­ge­be­nen­falls auf die Bau­aus­füh­rung und Qua­li­tä­ten Ein­fluss neh­men. Ein käu­fer­sei­ti­ges Mo­ni­to­ring auf der Bau­stel­le bringt aber auch er­höh­ten Auf­wand und Ab­stim­mungs­be­darf auf der Bau­stel­le zu­las­ten des Ver­käu­fers mit sich und führt ins­be­son­de­re zu ei­ner Ein­schrän­kung der Frei­heit bei Än­de­run­gen des Bau­solls, Ter­mi­nen, Pro­dukt­aus­wahl im In­nen­aus­bau usw., ist aber käu­fer­seits in der Re­gel er­for­der­lich, um die zum Teil ho­hen in­vest­ment­recht­li­chen Vor­ga­ben der Fonds-An­le­ger zu er­fül­len. Für den Ver­käu­fer kann dies aber dann von Vor­teil sein, wenn er, v.a. bei Spe­zi­al- und Son­de­r­im­mo­bi­li­en, mit dem Käu­fer auch ei­nen Part­ner mit zu­sätz­li­chem Know-how be­kommt, mit dem er die Ri­si­ken der Pro­jekt­ent­wick­lung tei­len kann. Je nach Zeit­punkt des Ver­trags­ab­schlus­ses und je nach­dem, ob es sich um ei­nen For­ward-Deal oder For­ward-Fun­ding-Deals han­delt, tra­gen Käu­fer und Ver­käu­fer die Ri­si­ken der Pro­jekt­ent­wick­lung in un­ter­schied­li­chem Ma­ße.

Um die Ri­si­ken in den im­mer kom­ple­xer wer­den­den Kauf­ver­trä­gen rich­tig ab­zu­bil­den und der je­wei­li­gen Ver­trags­par­tei zu­zu­ord­nen, ist zu­nächst die rich­ti­ge Ein­ord­nung der Ver­trags­struk­tur er­for­der­lich. Beim For­ward-Deal han­delt es sich um ei­nen ty­pen­ge­misch­ten Ver­trag aus ei­ner Kom­bi­na­ti­on zwi­schen Kauf­ver­trag und Bau­ver­trag. Kau­ver­trag­li­che  Ele­men­te sind die Ver­pflich­tung zur Über­eig­nung des Grund­stü­ckes mit al­len auf­ste­hen­den bzw. zu er­rich­ten­den Ge­bäu­den. Bau­ver­trag­li­che Ele­men­te sind die Ver­pflich­tung zur voll­stän­di­gen, be­zugs­fer­ti­gen und man­gel­frei­en Er­rich­tung bzw. Re­vi­ta­li­sie­rung des Ge­bäu­des. Zur An­wen­dung kom­men da­her ne­ben den kauf­ver­trag­li­chen Vor­schrif­ten die werk­ver­trag­li­chen Vor­schrif­ten des BGB und die Be­stim­mun­gen der VOB/B. Denn der Ver­käu­fer er­bringt ne­ben den üb­li­chen kauf­ver­trag­li­chen Leis­tun­gen auch Werkleis­tun­gen ge­gen­über dem Käu­fer. Es muss da­her be­reits bei Be­ginn der Ver­trags­ver­hand­lun­gen die grund­le­gen­de Ent­schei­dung ge­trof­fen wer­den, ob der Ver­käu­fer selbst im Rah­men des Werk­ver­trags­rechts haf­ten soll, oder – so in­zwi­schen häu­fig – er le­dig­lich sei­ne An­sprü­che ge­gen die aus­füh­ren­den Werk­un­ter­neh­mer/den Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer ab­tritt. In die­sen Fäl­len be­steht die Kunst der Ver­trags­ge­stal­tung dar­in, die Ab­tre­tung so zu ge­stal­ten, dass dem Werk­un­ter­neh­mer kei­ne Ein­re­den aus ei­nem nicht er­füll­ten Bau­ver­trag – z.B. nicht ge­zahl­te Rech­nun­gen oder Ge­währ­leis­tungs­ver­zich­te ge­gen Min­de­rung u.ä. – ent­ge­gen ste­hen.

Da in je­dem Fall des For­ward-Deals das zu er­wer­ben­de Pro­dukt noch nicht her­ge­stellt und meist auch noch nicht bzw. nicht voll­stän­dig ver­mie­tet ist, sind Vor­aus­set­zung ei­ne ge­naue De­fi­ni­ti­on des Kauf­ge­gen­stan­des in Form ei­ner de­tail­lier­ten Bau­be­schrei­bung so­wie ei­ne Be­schrei­bung der zu­künf­ti­gen Mie­ter­struk­tur in Form ei­nes ent­spre­chen­den An­for­de­rungs­ka­ta­lo­ges und ein Zeit­plan für die Ab­wick­lung. Wenn al­ler­dings die Bau­ge­neh­mi­gung – was häu­fig der Fall ist – noch nicht vor­liegt, muss so viel Fle­xi­bi­li­tät ver­blei­ben, dass be­hörd­li­che Auf­la­gen aus der Bau­ge­neh­mi­gung um­ge­setzt wer­den kön­nen, oh­ne ver­trag­li­che Vor­ga­ben zu ver­let­zen. Glei­ches gilt für den In­nen­aus­bau. Je­der Mie­ter hat in der Re­gel an­de­re Vor­stel­lun­gen, wie sei­ne Räum­lich­kei­ten ge­stal­tet wer­den sol­len. Auch hier muss die Bau­be­schrei­bung so fle­xi­bel sein, dass Mie­ter­wün­schen Rech­nung ge­tra­gen wer­den kann. Fer­ner ist zu be­rück­sich­ti­gen, dass nicht je­der Mie­ter für je­den In­ves­tor glei­cher­ma­ßen at­trak­tiv ist. Zum ei­nen sind die Eck­punk­te der Miet­ver­trä­ge und die kauf­män­ni­schen Pa­ra­me­ter der Ver­mie­tung im Vor­feld fest­zu­le­gen. Dies gilt vor al­lem dann, wenn im Nach­hin­ein ei­ne Kauf­preis­bes­se­rung an­hand des Ver­mie­tungs­er­fol­ges mög­lich sein soll. Wich­tig sind da­her die Ran­ge in der sich die Mie­ten und v.a. die In­cen­ti­ves be­we­gen dür­fen, die Wert­si­che­rungs­re­ge­lun­gen und Lauf­zei­ten der Miet­ver­trag, die Um­la­ge­fä­hig­keit der Be­triebs­kos­ten und in­wie­weit sich der Mie­ter an War­tung, In­stand­hal­tung, In­stand­set­zung und Er­neue­rung des Miet­ob­jek­tes und der Ge­mein­schafts­an­la­gen zu be­tei­li­gen hat. Fer­ner ist zu ver­ein­ba­ren, ob die Ver­mie­tung an ei­nen Mie­ter, der kei­ne um­satz­steu­er­pflich­ti­gen Ge­schäf­te tä­tigt, über­haupt ge­stat­tet wer­den soll. Auch auf die An­for­de­run­gen im Hin­blick auf die Per­son und den Ge­schäfts­zweck des Mie­ters und des­sen Sol­venz soll­te man sich im Vor­feld ei­ni­gen.

Auf­grund der For­ward-Struk­tur sind da­her ne­ben den üb­li­chen Kauf­preis­fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen be­son­de­re Kauf­preis­fäl­lig­keits­vor­aus­set­zun­gen für die End­fäl­lig­keit – bzw. ge­staf­felt bei For­ward-Fun­ding – er­for­der­lich, näm­lich:

  • Ab­nah­me der fer­tig ge­stell­ten Bau­leis­tun­gen, und zwar Ab­nah­me­rei­fe ge­gen­über den am Bau be­tei­lig­ten Bau­un­ter­neh­men und ge­mein­sa­me Ab­nah­me durch den Ver­käu­fer und Käu­fer (bzw. Nach­weis ent­spre­chen­der Bau­fort­schrit­te bei ra­tier­li­cher Zah­lung)

  • Vor­lie­gen der Bau­ge­neh­mi­gung und der be­hörd­li­chen In­be­trieb­nah­me­ge­neh­mi­gun­gen

  •  Ei­ni­gung über die Män­gel­be­sei­ti­gung und ih­re Kos­ten, ge­ge­be­nen­falls durch Ein­schal­tung ei­nes Sach­ver­stän­di­gen

  •  Er­rei­chung ei­nes be­stimm­ten Ver­mie­tungs­zu­stan­des, ins­be­son­de­re durch Ab­schluss der ent­spre­chen­den Miet­ver­trä­ge, in Voll­zug­set­zung der Miet­ver­trä­ge (Ein­zug der Mie­ter, Leis­tung der Miet­kau­ti­on, Ab­lauf der miet­frei­en Zeit­räu­me, vor­be­halt­lo­se Zah­lung ei­ner voll­stän­di­gen Mie­te)

  • Vor­la­ge der Ge­währ­leis­tungs­si­cher­hei­ten der am Bau be­tei­lig­ten Un­ter­neh­men

Dem Käu­fer steht in der Re­gel ein Rück­tritts­recht zu, wenn das zu lie­fern­de Pro­dukt nicht recht­zei­tig oder nicht in der ge­wünsch­ten Qua­li­tät oder nicht im ver­ein­bar­ten Ver­mie­tungs­sta­tus über­ge­ben wer­den kann. Der Käu­fer im For­ward-Deal ris­kiert da­her letzt­lich nur die Trans­ak­ti­ons­kos­ten.

Da beim For­ward-Fun­ding-Deal der Kauf­preis ra­tier­lich ge­zahlt wird, sind aus der Sicht des Käu­fers Ab­si­che­run­gen für Kauf­preis­ra­ten er­for­der­lich. Zum ei­nen trägt der Käu­fer das In­sol­venz­ri­si­ko des Ver­käu­fers. Auch das Ri­si­ko der Er­hö­hung der Bau­kos­ten z.B. durch In­sol­ven­zen der Bau­un­ter­neh­men oder wenn sich Bau­grund­ri­si­ken ver­wirk­li­chen, die der Ver­käu­fer nicht ein­kal­ku­liert hat oder durch ur­sprüng­lich nicht kal­ku­lier­te Bau­leis­tun­gen wer­den letzt­lich durch den Käu­fer mit­ge­tra­gen. In der Re­gel ver­su­chen Käu­fer sich ge­gen die­se Ri­si­ken durch Ver­trags­er­fül­lungs­bürg­schaf­ten von Kre­dit­in­sti­tu­ten, die der Ver­käu­fer stel­len muss, oder Pa­tro­nats­er­klä­run­gen bzw. Bürg­schaf­ten von Mut­ter­ge­sell­schaf­ten des Ver­käu­fers ab­zu­si­chern. Fest­zu­stel­len ist al­ler­dings, dass ins­be­son­de­re die Ab­si­che­rung durch Bürg­schaf­ten Drit­ter nur noch sel­ten durch­setz­bar ist. Eher durch­setz­bar sind Ein­tritts­rech­te in die vom Ver­käu­fer ge­schlos­se­nen Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer- bzw. Ge­ne­ral­über­neh­mer­ver­trä­ge. Dies er­mög­licht dem Käu­fer im Fal­le der Fäl­le ei­nen Teil­rück­tritt und so das un­fer­ti­ge Bau­pro­jekt zu über­neh­men, den Leis­tungs­stand ab­zu­rech­nen und auf ei­ge­ne Kos­ten und ei­ge­nes Ri­si­ko fer­tig zu stel­len. Vor­aus­set­zung da­für, dass dies ei­ne ad­äqua­te Ab­si­che­rung ist, ist die Ver­ein­ba­rung von Kauf­preis­ra­ten, die je­weils den Wert des Kauf­ge­gen­stan­des (ein­schließ­lich der zum je­wei­li­gen Zeit­punkt er­brach­ten Leis­tun­gen) nicht bzw. nicht we­sent­lich über­stei­gen. Auch wenn dies in der Re­gel trotz­dem teu­rer ist und auch das Ri­si­ko der nicht recht­zei­ti­ge Fer­tig­stel­lung im Ver­hält­nis zu den Mie­tern in sich trägt, ist das Pro­jekt für den Käu­fer in die­sem Fall nicht voll­stän­dig „ver­lo­ren“. Käu­fer­sei­ti­ge Rück­trit­te hin­ge­gen hel­fen dem Käu­fer im Rah­men ei­nes For­ward-Fun­ding-Deals sel­ten. Denn im Rah­men der Pro­jekt­ent­wick­lung ope­rie­ren die Pro­jekt­ent­wick­ler häu­fig in Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten; die ver­ein­nahm­ten Ra­ten wer­den für die Zah­lung der Bau­leis­tung und sons­ti­ger Kos­ten ver­wen­det, so dass die nach Rück­tritt ent­ste­hen­den Rück­ge­währan­sprü­che ein­mal ge­zahl­ter Kauf­preis­ra­ten häu­fig nicht rea­li­siert wer­den kön­nen.

Im Er­geb­nis gilt je­doch – ein gut vor­be­rei­te­ter For­ward-Deal kann für bei­de Par­tei­en vor­teil­haft sein. Die zwei­fel­los be­ste­hen­den Ri­si­ken las­sen sich durch ei­ne sorg­fäl­ti­ge Due Di­li­gence so­wie sinn­vol­le Ver­trags­ge­stal­tung gut ab­bil­den und fair lö­sen.

 

Die­ser Ar­ti­kel ist auch er­schie­nen in: Im­mo­bi­li­en & Fi­nan­zie­rung, Heft 05/2020 (Sei­te 14-16).

 

 

Verfasst von Sabine Reimann

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