COVID-19 | México - ¿Cómo puede el COVID-19 afectar la actividad inmobiliaria en México?

Tras haberse detectado el primer caso de coronavirus SARS-CoV-2 en la ciudad china de Wuhan en diciembre del año pasado, el virus y su enfermedad, conocida como COVID-19, está en una fase de crecimiento exponencial en muchos países, incluyendo México.

Hasta ahora, la clave para luchar contra su propagación ha consistido básicamente en la adopción de medidas de excepción en los diferentes países afectados, sin embargo, sus alcances han sido ya calificados como pandemia y sus repercusiones exceden la mera crisis sanitaria, reconociéndose también en todo el mundo el inicio de una grave crisis económica.

A nivel federal, en nuestro país al día de hoy no se han emitido declaratorias de emergencia ni se han adoptado medidas específicas de contención sanitaria(siendo lo más significativo el reconocimiento del COVID-19 como enfermedad grave realizado el día de ayer por parte del Consejo de Salubridad General en sesión extraordinaria). De momento, para afrontar la situación se han adoptado medidas por parte de autoridades y gobiernos locales (por ejemplo el estado de emergencia declarado recientemente en diversos municipios de Nuevo León), y se han propuesto iniciativas en distintos niveles del sector privado (por ejemplo adherirse al reto #QuédateEnCasa).

En adición a lo anterior, el clima de inestabilidad en los mercados y la gravísima e incuestionable afectación a la actividad económica mundial que han resultado del pánico a la propagación del virus y de las fuertes y extraordinarias medidas de contención implementadas hasta ahora, están sin lugar a dudas afectando todo tipo de relaciones comerciales y contractuales, dentro de las que, por supuesto, las operaciones del sector inmobiliario no están siendo ni serán una excepción.

Considerando la magnitud del problema y su impacto en el sector inmobiliario, no sólo por su relevancia financiera y la multiplicidad de agentes económicos que involucra, sino porque, en mayor o menor medida, prácticamente todas las personas físicas y morales participan en relaciones jurídicas que tienen por objeto bienes inmuebles, nos parece de suma importancia hacer las siguientes consideraciones para alertar a nuestros clientes y amigos sobre algunos de los potenciales problemas o riesgos para el mercado inmobiliario ante la crisis sanitaria, económica y social que atraviesa el mundo y que, previsiblemente, impactará con mayor repercusión en México durante los próximos días:

1. Lo primero que nos parece importante resaltar, es que cualquier relación contractual de carácter inmobiliario es susceptible de resultar afectada, desde operaciones básicas de compraventa y arrendamiento, hasta otras como, por ejemplo, adquisiciones alzadas o de portafolios, contratos de obra y contratos de franquicia u operación hotelera (habitualmente más complejos por los activos involucrados, alcances, ejecuciones diferidas, estructuras de financiamiento, pluralidad de partes, etc.). Igualmente, también pueden verse comprometidos diferentes contratos civiles y mercantiles complementarios del sector, así como las relaciones entre desarrolladores, comercializadores, intermediarios, (entidades financieras, abogados, notarios, corredores inmobiliarios, gestores, etc.) y, por supuesto, beneficiarios finales (compradores, arrendatarios, acreditados, etc.).

2. Debe también considerarse que las afectaciones pueden generarse por un sinnúmero de variables, no sólo por los aspectos económicos, y a todos los niveles del sector, es decir, no sólo por cuestiones estrictamente en control de los involucrados. Por ello, también resultará indispensable una correcta planeación ante los inconvenientes que pueden resultar de imponderables en la tramitación/obtención de documentación pública (necesaria para el cierre de operaciones inmobiliarias o para la operación de este tipo de activos), así como en su instrumentación, formalización y registro (ante la posibilidad de que la actividad de fedatarios públicos y dependencias se suspenda o reduzca en forma sensible).

3. Se debe estar pendiente del posible agravamiento de los estándares de cuidado en las obligaciones de mantenimiento de activos inmobiliarios, ya sea a cargo de inquilinos, arrendadores y/o administradores profesionales, situación que puede además variar substancialmente en atención al sector y/o a los giros a que se destinen dichos activos, habitacional, industrial, oficinas, comercial, hospitalario, salud o sanidad, etc.

4. Si la contingencia continúa agravándose, otro riesgo importante puede resultar de actos de autoridad que pretendan afectar temporalmente ciertos activos inmobiliarios de propiedad particular para la prestación de servicios públicos, por ejemplo hoteles u hospitales privados (situación que ya se ha materializado en otras jurisdicciones) o incluso expropiar activos o tomar control de operaciones sensibles en casos extremos (laboratorios, redes de hospitales privados, etc.).

Por lo anterior, recomendamos revisar con detenimiento, desde la particular situación de cada agente del sector, las características y alcances de sus derechos y obligaciones contractuales para, en la medida de lo posible, prevenir las responsabilidades en que pueda incurrir y/o anticipar contingencias por incumplimientos contractuales de sus contrapartes.

Resulta importante considerar que, dentro de los muchos factores que pueden considerarse en este tipo de situaciones, la contingencia que nos ocupa es de una trascendencia y repercusión difícilmente cuestionable, por lo que ante el agravamiento de condiciones económicas y/o la imposibilidad de ejercer derechos o cumplir obligaciones contractuales, convendrá revisar la posibilidad de sostener o requerir una situación de excepción con base en el propio contrato o, en su caso, en la normativa aplicable (en principio de carácter local considerando la materia).

Así las cosas, consideramos que anticipar el estudio casuístico para evaluar la viabilidad de exigir u oponer medidas para exonerar o eximir la responsabilidad contractual, con base en figuras jurídicas como el caso fortuito, la fuerza mayor o la imprevisión, puede sin duda merecer la pena y allanar el camino de presentarse riesgos como los apuntados.

También, y en consideración al nivel de sofisticación de cada agente y a sus particulares relaciones contractuales, resultará conveniente la revisión de las pólizas de seguros corporativas para validar si cubren riesgos como la interrupción de negocios o similares y, de ser el caso, igualmente tomar las medidas oportunas para comenzar a documentar la situación para el caso de requerir presentar una reclamación al respecto, así como la revisión de los contratos involucrados para analizar posibles incumplimientos a pactos o cláusulas más sofisticadas, por ejemplo en los sectores de retail y servicios, como pueden ser aquellas que obliguen a mantener operaciones activas.

Finalmente, dependiendo de la forma en que la contingencia impacte en cada caso, así como de la viabilidad o inviabilidad de las alternativas a que nos referimos anteriormente, puede ser necesario considerar también los mecanismos disponibles para terminar la relación contractual (lo que debería ser siempre la última alternativa). Para ello, además del estudio del clausulado en materia de resolución/rescisión contractual y de la normativa supletoria aplicable a los pactos convencionales respectivos, se deberá considerar la situación particular de cada agente (carácter o rol contractual, habitualidad, experiencia, nacionalidad, etc.), así como la jurisdicción aplicable o, en su caso, el mecanismo alternativo de solución de controversias elegido para de esta forma poder diseñar una estrategia personalizada.

Como conclusión, nos enfrentamos a una situación de excepción sin precedentes que, sin duda, impactará la actividad inmobiliaria habitual, ya de suyo ralentizada por la situación política y económica del país. Por ello, el que los asesores legales conozcan a los agentes que asesoran, sus sectores y negocios, entendemos será, como en pocas ocasiones, un factor determinante para aminorar o abrir canales de comunicación/negociación y encontrar salidas/alternativas a los riesgos que resulten de la contingencia.

Por supuesto, en Hogan Lovells nos encontramos listos para asesorarlos y atender cualquier cuestión relacionada con esta difícil situación.


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