Immobilien-Transaktionen – Was „erklären, garantieren und versichern“ wir denn da?

Seit In­kraft­tre­ten der Schuld­rechts­re­form 2002 un­ter­schei­det das Ge­setz zwi­schen selbst­stän­di­gen Ga­ran­ti­en (§ 443 BGB), Be­schaf­fen­heits­ga­ran­ti­en („Ga­ran­tie“ i. S. d. §§ 276 und 444, 445 BGB) und Be­schaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen (§ 434 BGB). Die „Ver­si­che­rung“ – ju­ris­tisch kor­rekt Zu­si­che­rung – gibt es ei­gent­lich nicht mehr.

Im We­ge der Aus­le­gung wird man in der Re­gel da­zu kom­men, dass das „Ver­si­chern“ un­ter die Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie fal­len dürf­te. Nach dem Wil­len des Ge­setz­ge­bers sol­len je­den­falls die­je­ni­gen Fäl­le, die vor der Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rung un­ter die Ei­gen­schafts­zu­si­che­rung (§ 459 a. F.) ge­fal­len sind, nun als Be­schaf­fen­heits­ga­ran­ti­en be­han­delt wer­den. Der BGH hat folg­lich auch ent­schie­den (BGHZ 170, 86, Rn. 20): „Mit der Über­nah­me der Ga­ran­tie für die Be­schaf­fen­heit ei­ner Sa­che im Sin­ne des § 444 Alt. 2 BGB durch den Ver­käu­fer ist – eben­so wie mit der Über­nah­me ei­ner Ga­ran­tie im Sin­ne des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB – zu­min­dest auch die Zu­si­che­rung ei­ner Ei­gen­schaft der Sa­che nach frü­he­rem Recht (§ 459 Abs. 2 BGB a.F.) ge­meint“. Da­her ist auch nicht er­for­der­lich, dass der Be­griff „Ga­ran­tie“ oder „ga­ran­tie­ren“ ver­wen­det wird. Es ge­nü­gen viel­mehr auch Be­grif­fe wie „Zu­si­che­rung“ oder „zu­si­chern“ oder „un­ein­ge­schränk­te Ge­währ­leis­tung“ oder „voll ein­ste­hen“  oder eben „ver­si­chern“. Dar­über hin­aus wird dis­ku­tiert, ob nicht be­reits ei­ne Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie vor­liegt, wenn der Ver­käu­fer dem Käu­fer ei­ne Ei­gen­schaft in der Wei­se ver­si­chert hat, dass der Käu­fer in nicht grob fahr­läs­si­ger Wei­se auf die­se ver­trau­en konn­te. Als Bei­spie­le wer­den hier an­ge­führt, dass der Ver­käu­fer ei­ne be­stimm­te Ei­gen­schaft be­son­ders her­vor­hebt oder ei­ne be­stimm­te Fra­ge ent­spre­chend be­ant­wor­tet. Aus die­sem Grund ist es mög­lich, dass selbst „Er­klä­run­gen“ ei­ner Ei­gen­schaft un­ter die Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie fal­len, wenn sie auf Nach­fra­ge des Käu­fers hin ge­sche­hen, oder der Ver­käu­fer sie in be­son­de­rer Wei­se her­vor­hebt.

Viel span­nen­der sind aber die Rechts­fol­gen des Ga­ran­tie­rens, Ver­si­cherns, Er­klä­rens. Auch beim Ga­ran­ti­en gibt es vie­le Fa­cet­ten. Ein­fach aber weit­rei­chend ist die Fol­ge der Selb­stän­di­gen Ga­ran­tie. Ne­ben dem „nor­ma­lem“ Män­gel­recht haf­tet man hier zu­sätz­lich aus der selbst­stän­di­gen Ga­ran­tie. Man steht al­so für ei­ne be­stimm­te Ei­gen­schaft für den Zeit­raum, für den die Ga­ran­tie­er­klä­rung gel­ten soll ver­schul­dens­un­ab­hän­gig ein, kos­te es was wol­le (im wahrs­ten Sin­ne des Wor­tes). Da­für sind die An­for­de­run­gen auch hoch. „Der Ver­käu­fer ga­ran­tiert im Sin­ne ei­nes selb­stän­di­gen Ga­ran­tie­ver­spre­chens dass …“ ist hier die rich­ti­ge For­mu­lie­rung. Wer nur „ga­ran­tiert, dass …“ meint in der Re­gel ei­ne Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie für den im Kauf­ver­trag ge­nann­ten Zeit­punkt. Bei der Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie haf­tet der Ver­käu­fer re­gel­mä­ßig, eben­falls ver­schul­dens­un­ab­hän­gig, da­für, dass die ga­ran­tier­te Be­schaf­fen­heit tat­säch­lich vor­liegt. Dies gilt ins­be­son­de­re für Er­klä­run­gen wie „Der Ver­käu­fer ver­si­chert, dass…“, oder „Der Ver­käu­fer steht da­für ein, dass…“. Al­ler­dings haf­tet er dann nur nach „nor­ma­lem“ Män­gel­recht, d. h. er ist – soll­te die ga­ran­tier­te Ei­gen­schaft so nicht vor­lie­gen – je nach Wahl des Käu­fers zu Nach­er­fül­lung, Man­gel­be­sei­ti­gung, Min­de­rung und Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet. Auf sei­ne Kennt­nis kommt es da­bei nicht an.  Er­gibt sich die Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie le­dig­lich dar­aus, dass der Ver­käu­fer auf Nach­fra­ge des Käu­fers ei­ne be­stimm­te Ei­gen­schaft als ge­ge­ben er­klärt oder ei­ne be­stimm­te Ei­gen­schaft be­son­ders her­vor­hebt, kann es sein, dass die ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ge Haf­tung nicht aus­ge­löst wird. Je­den­falls aber sticht je­de Form von Ga­ran­tie den Haf­tungs­aus­schluss, d.h. für die ga­ran­tier­ten Ei­gen­schaf­ten gilt der Haf­tungs­aus­schluss nicht.

Ins­be­son­de­re bei Er­klä­run­gen ist Vor­sicht ge­bo­ten. Wer er­klärt, dass die Kauf­sa­che ei­ne be­stimm­te Ei­gen­schaft hat, geht je­den­falls das Ri­si­ko ein, dass dies im We­ge der Aus­le­gung als Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie ge­wer­tet wird, bei der man ver­schul­dens­un­ab­hän­gig haf­tet. Dies gilt v.a. dann, wenn die  Fra­ge nach ei­ner Ei­gen­schaft im Ver­trag ent­spre­chend be­ant­wor­tet, al­so un­ein­ge­schränkt er­klärt wird, dass ei­ne be­stimm­te Ei­gen­schaft ge­ge­ben sei. Hier haf­tet der Ver­käu­fer – dann aber eben­falls als Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie – wenn die Er­klä­rung falsch war und er dies wuss­te oder hät­te wis­sen müs­sen (schuld­haft fal­sche Er­klä­run­gen). An­ders Er­klä­run­gen, die von vorn­her­ein auf die Kennt­nis be­schränkt sind. Bei der For­mu­lie­rung: „Der Ver­käu­fer er­klärt, dass nach sei­ner Kennt­nis“ be­stimm­te Ei­gen­schaf­ten vor- oder nicht vor­lie­gen gibt der Ver­käu­fer in der Re­gel ei­ne rei­ne Wis­sens­er­klä­rung ab und da­her we­der Be­schaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung noch Be­schaf­fen­heits­ga­ran­tie. Er haf­tet da­her nur, wenn er weiß oder das un­gu­te Ge­fühl hat, dass sei­ne Er­klä­rung falsch sein könn­te und bei Er­klä­run­gen ins Blaue hin­ein. In be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len kön­nen aber auch sol­che Er­klä­run­gen als Be­schaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung aus­ge­legt wer­den, näm­lich im­mer dann, wenn der Käu­fer auf die be­son­de­re Sach­kun­de des Ver­käu­fers für den Ver­käu­fer er­kenn­bar ver­traut.

Wer gar nicht haf­ten möch­te, ver­kauft „wie die Sa­che steht und liegt un­ter Aus­schluss jed­we­der Ge­währ­leis­tung“, aber nicht „wie be­sich­tigt“, denn aus­ge­schlos­sen sind dann nur er­kenn­ba­re Män­gel …

Fa­zit: Auch wenn es in der Trans­ak­ti­on oft schnell ge­hen muss – ein gut vor­be­rei­te­ter Deal schützt vor Haf­tungs­ri­si­ken. Wer nicht haf­ten möch­te, soll­te mög­lichst we­ni­ge Er­klä­run­gen und auch die nur nach sei­ner Kennt­nis ab­ge­ben und sich de­rer ganz si­cher sein. Die Zeit, sich das Haf­tungs­re­gime ein­mal ge­nau an­zu­se­hen und die Rechts­fol­gen zu über­le­gen, soll­te man sich in je­dem Deal neh­men.

Verfasst von Sabine Reimann.